2006年，国土资源部发布通知，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。然而河南鸿宝置业有限公司(以下简称河南鸿宝)在郑州市以各种手段“规避”政府禁令，大肆违规建造别墅，两期工程217亩土地建造别墅200余套，其中最大的一套独栋别墅售价高达5300万元……

　　(建设中的鸿园别墅项目)

　　鸿园——郑东唯一、纯粹、五证齐全的别墅区

　　“鸿园，千亩级豪宅社区，作为郑东CBD八公里范围内，唯一纯粹别墅社区，终结郑东CBD无墅可住的时代。鸿园，即将成为中国园林式地产的代名词。项目以高达38.6%的绿化率和26%建筑密度，打造1350-220平米独门大院，同时用1.2的容积率、庄重典雅的法式建筑美学，锻造上流郑东CBD居墅新格局”，这是河南鸿宝对鸿园项目的介绍。

　　1月19日，鸿园项目一、二期工程均在建设之中，上百套别墅已封顶，三期工程也已开挖基坑。据了解，别墅有连排、双拼和独栋三种户型，其中，独栋面积1350至559平米，双拼510至489平米，联排458至228平米。每户都有电梯，采用前三(层)后四(层)的建筑模式，送花园、地下室和阁楼。目前价格在2万多元每平米，现在一二期同时对外出售，定金是30万元，一周之后签正式合同，现在可以享受分期3%、全款6%的优惠，但现在二期的房子只能交定金因为预售证还没有下来。

　　鸿园项目售楼部小赵介绍，目前出售的是第一期和第二期的别墅，占地217多亩，是离郑东CBD最近的真正意义上的别墅，整个别墅区的容积率为0.75，“因为现在政府要求容积率不能低于1.0,所以后面建了4栋小高层，建了之后容积率是1.2,说白了就是为了提高容积率”售楼员小赵说，2016年底交房，项目现在五证齐全。

　　据介绍，鸿园的别墅不论是独栋还是双拼都有一个链接的地方，但这只是个装饰，连接处一般都是管道和线路，看上去是两栋别墅，因为现在政府根本不给批，必须通过这样链接起来，这么做也都是为了规避政府的规定。面积最大的“楼王”独栋别墅面积有两个房本，价格5300万左右，占地面积一亩多，一套房面积这么大政府现在根本不给批。

　　河南鸿宝之所以在容积率和建筑构造上花这么多“心思”，目的只有一个，就是为了给别墅项目拿到合法的手续。目前，鸿园一期从规划、土地、建设到预售许可证五证齐全，二期规划、土地、建设等证件已经办理，预售许可正在办理。

　　问及为何别墅项目能办下来“五证”，鸿园项目一位不愿具名的工作人员坦言：“不让建独栋就按两套报建，将来多拿个房本就是了嘛;本来是独栋中间用配电房连起来，不就是一栋么;不让建3层，下面多加一层地下室，上面多加层阁楼;容积率太低，在小区边上建三四栋小高层容积率不就上去了，规划和建设再打点一下，事不就成了”。

　　据知情人士介绍，河南鸿宝集团的老板原本是做园林的，项目所在位置2800亩地买的时候就是以做园林的名义买的地，后来慢慢开发成高端低密度住宅，环境各方便都是最好的。

　　项目涉嫌多处违规 相关部门监管遭质疑

　　从郑州市房管局了解到，开发商鸿宝置业有限公司目前已办理6批预售许可证，均显示为一期，并未查询到该项目二期的预售信息。

　　1月20日，鸿园售楼部工作人员表示，目前二期别墅可以购买，只需要交30万元定金，等预售手续下来后再交纳首付款。

　　郑州市商品房销售管理办法明确规定，未取得商品房预售许可证的不得预售。

　　据郑州市建委介绍，经查询，该项目一期、二期建设手续都是在郑州市建委办理，三期(鸿兴路南、金槐路东、鸿业路北)施工许可证查询不到，应该是尚未办理，按规定不能开工建设，按正常应该属于违法施工。

　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。就连建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的低密度、大套型住宅项目也在限制供地目录之中。

　　公开信息显示，鸿园项目一期共建设28栋共112套房屋，平均每套房面积为382平米，其中，正在施工的二期B39f号楼规划面积为411平米，层数为2层，属于独栋别墅，此外，该项目559平米和1350平米等户型的独栋别墅均在销售之中。不仅单套面积远超144平米的大套型上限，甚至还出现了单套2层的别墅户型。

　　郑州房地产业内人士张先生表示，虽然国家明令禁止建设别墅，但仍有很多开发商通过各种各样的变通的方式在建设别墅，原因一是资源稀缺二是高额利益驱动，一亩地上建个三四层就能卖上千万、数千万甚至上亿元。为别墅项目办理齐全的手续还是第一次见到，最关键的还是各职能部门的监管，没有职能部门直接或间接的“支持”这种情况不可能发生。